À medida que os funcionários mudam para trabalhar fora do escritório, alguns desenvolvedores de Manhattan estão considerando converter suas torres de escritórios em prédios de apartamentos.
O último exemplo de destaque? o antiga sede da Goldman Sachs, no coração do distrito financeiro. Esse prédio, que foi construído na década de 1980 e conta com WeWork e Oppenheimer como inquilinos, tem uma taxa de desocupação de cerca de 20%, informou a Bloomberg.
Taxas de vacância como essa não são sustentáveis para a maioria das torres de escritórios das grandes cidades. Mas transformá-los em residências nem sempre é a solução mais fácil. Jessica Morin, chefe do escritório de pesquisa da CBRE Americas, uma empresa imobiliária comercial, disse que o problema é a disponibilidade de moradias populares nos EUA Os desenvolvedores querem converter seus projetos em apartamentos de luxo para equilibrar. Mas a demanda por uma vida tão luxuosa simplesmente não existe.
Portanto, embora o número de conversões de escritórios em apartamentos nos EUA deva mais do que dobrar, de 11 este ano para 34 em 2023de acordo com a CBRE, essa é uma pequena fatia do mercado geral de escritórios, que inclui grandes torres de escritórios e empreendimentos menores. O total de 89 conversões de residências que a empresa de Morin identificou desde 2016 totaliza menos de 15.000 unidades.
Os prós e contras de transformar escritórios em residências
A maior vantagem para os desenvolvedores de converter propriedades de escritório em unidades de aluguel é a velocidade com que isso pode ser feito. Não há necessidade de demolir a propriedade e menos trabalho é necessário para converter o prédio em uma casa, em comparação com demolir a propriedade e reconstruí-la.
Dito isto, fazer isso é caro.
Para que muitas dessas transações funcionem, o proprietário deve estar disposto a vender o prédio de escritórios apenas pelo valor do terreno, já que o valor para o incorporador está no terreno e não no prédio, disse Morin. Em geral, o custo do escritório por metro quadrado teria que cair menos de $ 100mas a maioria dos proprietários de prédios de escritórios não está interessada em vender no momento, disse Morin.
Depois, há o próprio ato de transformar grandes andares de escritórios em vários espaços de convivência. Cada unidade de apartamento precisa de janelas e luz (para não mencionar o encanamento) para transformar esses edifícios em lugares desejáveis para se viver, forçando os desenvolvedores a arrancar os interiores de enormes prédios de escritórios, disse Morin.
Depois, há também os obstáculos regulatórios. Algumas cidades, como Nova York, restringem onde e que tipo de construção você pode converter para residencial.
O papel desempenhado pelos incentivos e regulamentos
Nem tudo são más notícias. O aumento nas conversões de escritório para casa sugere que os incentivos do governo estão motivando os desenvolvedores. Por exemplo, projetos de escritório a residencial estão avançando nas chamadas zonas de oportunidade, onde os investidores podem receber benefícios fiscais. Em alguns lugares, outros créditos fiscais, como créditos fiscais de preservação histórica ou créditos fiscais nacionais, também ajudam os desenvolvedores a converter escritórios em apartamentos de forma lucrativa..
A diferença entre o preço médio por metro quadrado de espaço residencial e comercial diminuiu ao longo dos anos, de 12% em 2009 para 8,6% em 2022, de acordo com a JLL, uma imobiliária comercial. Isso poderia ajudar a melhorar a economia das conversões. Legisladores tanto no local Y nível federal Eles também estão olhando para a legislação que poderia melhorarsobre a economia das conversões.
“Esta questão vai receber muito mais atenção”, disse Morin. “Começaremos a ver políticas que realmente reduzam a burocracia ou mesmo ajudem a subsidiar esses projetos para torná-los mais atraentes para os desenvolvedores, especialmente quando vemos um aumento de vagas.”
