Com o fim do mês aqui, milhões de americanos se perguntam como pagarão o aluguel ou a hipoteca, principalmente porque as empresas continuam demitindo ou suspendendo funcionários e o número de reivindicações de desemprego continua aumentando a cada semana.
Já existem impactos mais amplos devido a atrasos e atrasos nos pagamentos de aluguéis e hipotecas, incluindo mudanças nos novos termos de empréstimos, intervenções governamentais, multas financeiras, avisos de despejo e prazos mais longos do contrato. Mas pagamentos de aluguel perdidos não afetam apenas os proprietários. Devido à complexa rede de financiamento que os americanos usam para financiar seu mercado imobiliário, pagamentos de aluguel perdidos estão se espalhando por toda a economia, onde bancos, agências de crédito federais e investidores os sentem no mercado de dólares. 9 trilhões de títulos lastreados em hipotecas (pdf)
Nas últimas seis semanas, as reivindicações de desemprego nos Estados Unidos aumentaram para 30 milhões, mas o St. Louis Federal Reserve estima que até 47 milhões de empregos possam ser perdidos devido à pandemia de Covid-19. As implicações desses declínios históricos são evidentes nos dados do Conselho Nacional de Moradias Multifamiliares, que mostraram que quase um terço dos inquilinos em 13,4 milhões de unidades de aluguel inicialmente não pagaram o aluguel durante os primeiros cinco dias de abril. No entanto, "91% dos apartamentos fizeram um pagamento total ou parcial do aluguel" antes de 26 de abril.
Então, o que acontece se mais inquilinos não puderem pagar o aluguel ou optarem por não pagar como parte de uma greve de aluguel? A resposta é complicada devido às maneiras pelas quais as hipotecas residenciais e comerciais são aprovadas, atendidas, vendidas, comercializadas, apoiadas e regulamentadas pelo governo federal.
Os proprietários individuais podem negociar com um inquilino um pagamento em atraso, um pagamento reduzido temporário ou um plano de pagamento. Várias cidades e estados instituíram moratórias sobre despejos, mas houve relatos de proprietários de imóveis apresentando avisos de despejo aos inquilinos de qualquer maneira.
Digite CARES
Se o proprietário for uma pessoa com uma hipoteca apoiada pelo governo federal e a renda do aluguel for para seus pagamentos normais, o proprietário poderá solicitar clemência por meio de um programa sob a Lei de Ajuda Econômica, Alívio e Segurança (CARES) de coronavírus. Tolerância, que não exige prova de dificuldade para fechar o Covid-19 e pode reduzir ou interromper o pagamento da hipoteca por até um ano. Os proprietários que não são proprietários também podem se inscrever.
Se um senhorio ou senhorio receber clemência, o novo cronograma de pagamento não afetará adversamente a pontuação de crédito do tomador, nem resultará em cobranças por multas ou multas adicionais. Em 27 de abril, a Agência Federal de Financiamento da Habitação (FHFA) emitiu um comunicado enfatizando que os mutuários não terão que pagar pagamentos em atraso em uma única quantia. Os investidores e outros participantes do mercado secundário de hipotecas continuarão recebendo receita de hipotecas apoiadas pelo governo federal através da intervenção do governo do Federal Reserve.
"Nenhum dólar para aqui."
No entanto, se a hipoteca da propriedade de aluguel for um empréstimo comercial, a situação será muito mais complicada devido à forma como esses empréstimos são securitizados e vendidos aos detentores de títulos, cada um dos quais também possui uma parte da dívida. como terceiros sem interesse no resultado final do empréstimo. "O problema disso é que não há 'dinheiro para aqui', em termos de ter uma pessoa responsável pela execução desse empréstimo", disse Ryan Swehla, diretor e co-fundador da corretora da Graceada imobiliária e investimento imobiliário. Partners, com sede em Modesto, Califórnia.
Depois que um banco emite uma hipoteca, ele é empacotado com centenas de outras hipotecas e vendido aos investidores por meio de uma garantia estruturada como um título com pagamentos periódicos. Esse mercado secundário de hipotecas fornece aos bancos a liquidez necessária para emitir mais empréstimos, mas também é a razão pela qual terceiros participam. Os principais compradores desses empréstimos à habitação são entidades patrocinadas pelo governo, como Fannie Mae e Freddie Mac, do FHFA, além de agências governamentais, como o Departamento de Assuntos de Veteranos dos Estados Unidos. Outros compradores de títulos lastreados em hipotecas incluem investidores institucionais, corporações e indivíduos.
A maior diferença entre um banco ou credor direto e esses terceiros, que se concentram exclusivamente em pagamentos, é que os bancos e credores diretos querem, finalmente, descobrir qual é o melhor resultado possível para esse empréstimo, disse Swehla. "Muitas vezes isso significa trabalhar com o mutuário, significa ajudar a navegar por uma situação ou circunstância específica".
Um cenário alterado após 2008
Jeffrey Taylor, Membro do Conselho da Organização Nacional da Indústria Imobiliária, MBA (Mortgage Bankers Association), Ele disse que a aprovação dos regulamentos Dodd-Frank após a crise financeira de 2008 alterou significativamente os tipos de hipotecas que poderiam ser aprovadas, reduzindo as taxas e as inadimplências. "Os livros foram impecáveis", disse Taylor, que também é co-fundador e diretor-gerente da empresa de risco financeiro e financeiro Digital Risk.
Os investidores em títulos lastreados em hipotecas lastreados em governos, por meio de Fannie Mae e Freddie Mac, continuarão a receber pagamentos programados regularmente, como pagamentos de cupons para títulos, mesmo se os detentores de hipotecas receberem clemência sob CUIDADOS, disse Taylor. As intervenções do governo ajudaram a evitar impactos negativos sérios para os investidores de títulos relacionados a hipotecas e outros tipos de títulos lastreados em hipotecas até agora, garantindo que os fluxos de caixa continuem.
A liquidez é importante para a emissão de novos empréstimos. As preocupações com os programas de tolerância e a possibilidade de pagamentos em atraso no mercado hipotecário já levaram alguns credores, como o JP Morgan Chase, a aumentar as pontuações mínimas de crédito e os adiantamentos para novos solicitantes de crédito residencial. .
O número de hipotecas em tolerância agora é de 3,5 milhões ou 7%.
O relatório mais recente do MBA diz que o número de hipotecas que perdoam é agora de 3,5 milhões ou 7%, e a proporção de perdão de empréstimos FHH e VA é ainda maior, em 10%.
Em um cenário ainda mais pessimista e sério, se o número de detentores de hipotecas que desejam participar de um programa de leniência aumentar para 25% (aproximadamente 12,5 milhões de empréstimos), haveria uma estimativa de US $ 100 bilhões em pagamentos em atraso e reduções de liquidez, disse Taylor.
Em 22 de abril, o FHFA anunciou que a assistência de Fannie e Freddie ao mercado hipotecário se estenderia à compra de empréstimos hipotecários que entraram no programa de clemência do governo logo após o fechamento. Alguns novos detentores de hipotecas ficaram subitamente incapazes de efetuar seus pagamentos e solicitaram clemência, uma medida que normalmente impediria que o empréstimo fosse vendido à Fannie e Freddie e removeria a obrigação de dívida dos balanços dos credores. Existem várias condições e critérios de elegibilidade, mas a medida deve ajudar os credores aumentando a liquidez.
Há também preocupações sobre a viabilidade e pagamentos de empréstimos comerciais e multifamiliares. Indústrias como restaurantes, varejo, companhias aéreas e viagens desaceleraram consideravelmente e algumas chegaram a uma parada completa. Taylor e Swehla disseram que esses empréstimos comerciais e valores mobiliários relacionados podem ser afetados muito mais significativamente do que a crise de 2008, devido ao fato de muitas empresas e indústrias não poderem pagar aluguel em instalações de armazenamento, edifícios de escritórios , armazéns e instalações comerciais. .
Um mercado congelado
Os títulos dos títulos comerciais lastreados em hipotecas comerciais (CMBS) existentes caíram e, ao contrário do setor de hipotecas residenciais, não há alívio para os investidores devido à falta de envolvimento do governo, disse Swehla. "O mercado de CMBS congelou completamente", disse ele.
Taylor disse que o impacto do registro de clemência resultará em bancos e credores hipotecários que se ajustam e refinanciam para dar conta das solicitações de modificação de proprietários de imóveis para pagar como pagamentos suspensos ou diferidos. "Algumas pessoas poderão devolvê-lo em um período mais curto, como um ano", disse ele. "A maioria das pessoas que têm isso em seu balanço patrimonial reescreverá as hipotecas e apenas adicionará os pagamentos no final da hipoteca, ou algum tipo de pagamento fixo ao longo do caminho".
"Sempre há cenários mais otimistas nos quais uma pessoa diz:" Fiquei tolerante por três meses; o trabalho está concluído e começa novamente; Não quero adicionar tempo à minha hipoteca; Quero pagar a casa ", disse Taylor. Nesse cenário, um proprietário pode se reunir com seu agente de empréstimos ou banco para estruturar um acordo que lhes permita pagar a diferença mais rapidamente.
Em situações menos otimistas, Taylor disse que as modificações do empréstimo podem resultar na redução do principal da hipoteca para ajudar a evitar um padrão.
Mesmo com as taxas históricas de desemprego, espera-se que qualquer queda nos preços dos imóveis residenciais nacionais seja relativamente modesta e curta devido aos baixos níveis de estoque, disse Taylor.
Embora Swehla já tenha visto uma diminuição significativa nos pagamentos de aluguel perdidos dos varejistas (cerca de 40%), ele disse que o valor dos pagamentos de aluguel perdidos dos inquilinos é relativamente pequeno porque suas casas são as últimas as pessoas querem perder. "Eles farão todo o possível para navegar e permanecer na casa em que estão."
"Estamos na ponta do iceberg."
Ainda há muita incerteza em relação a quanto tempo a crise de saúde da pandemia de Covid-19 afetará a capacidade de milhões de pessoas voltarem ao trabalho. Os detentores de hipoteca que desejam aproveitar as baixas taxas de juros e as oportunidades de refinanciamento também contam com credores com capacidade suficiente para processar solicitações e com a crença de que os pagamentos serão feitos sob os novos termos.
Por fim, a preocupação de Swehla são os inquilinos de aluguel encontrados em propriedades comerciais subscritas por hipotecas sem o apoio do governo. "Veremos angústia no mercado comercial", disse ele. “Veremos absolutamente mais valores padrão e, com isso, mais propriedades passando por algum estágio de angústia. É por isso que estamos na ponta do iceberg, porque isso ainda não se desenvolveu. Mas está no horizonte ".
