Os distritos de negócios têm um problema de vagas. Trabalhadores de colarinho branco nos EUA que fugiram dos centros das cidades no início da pandemia ainda não retornaram. Mesmo que alguns grandes empregadores como Google e Apple comecem a implementar políticas de back-to-office, parece que muitos deles nunca mais voltarão.
Mais empresas dos EUA estão adotando o trabalho remoto ou híbrido e reduzindo seu espaço de escritório, de acordo com dados da pesquisa Gallup. Como resultado, os prédios de escritórios nas principais cidades dos EUA estão experimentando a maior taxa de desocupação para escritórios no centro em aproximadamente 30 anos.
Nas 10 principais áreas metropolitanas dos EUA, as vagas no centro da cidade são 4% maiores, em média, em comparação com os níveis pré-pandemia. Em cidades extensas do Texas como Houston e Dallas, onde a construção de escritórios cresceu apesar do excesso de prédios desatualizados, os escritórios estavam vazios mesmo antes da pandemia. Hoje, mais de dois anos após a pandemia, cerca de um quarto dos escritórios do centro estão vagos.
O teletrabalho reduziu o papel do escritório
O Covid-19 acelerou a tendência de os trabalhadores americanos precisarem de menos espaço de escritório, pois a natureza do trabalho de colarinho branco americano mudou. À medida que as empresas usam estratégias como compartilhamento de mesa e instalação de espaços de trabalho colaborativos para usar o espaço com mais eficiência, o número de metros quadrados necessários por trabalhador de colarinho branco tem diminuído constantemente nas últimas décadas.
É provável que isso continue. Mesmo quando os distritos comerciais começam a se recuperar, a Gallup estima que 37% dos atuais escritórios nos EUA provavelmente serão abandonados à medida que os trabalhadores mudam para o trabalho remoto. Isso poderia reduzir drasticamente a receita tributária e a atividade econômica nas cidades. Um estudo realizado em oito cidades pelo Instituto de Tributação e Política Econômica descobriu que a perda de receita tributária de propriedades comerciais pode levar a déficits orçamentários entre 5% e 7%.
Enfrentando milhões de metros quadrados de escritórios vazios, as cidades estão explorando novos usos ao converter prédios de escritórios. Alguns visam novos condomínios e apartamentos, aproveitando a localização privilegiada de muitos edifícios de escritórios para aumentar a oferta de habitações densas. Outras cidades estão criando espaços industriais, aproveitando o boom do comércio eletrônico que premiou os armazéns. Esses esforços para reutilizar e repovoar os centros das cidades têm o potencial de mudar as suposições sobre como projetar cidades.
Atenda à demanda do armazém
Escritórios urbanos são especialmente atraentes para empresas de comércio eletrônico. Por já estarem situados mais perto de onde as pessoas vivem, são uma solução ideal para problemas de entrega de última milha, apesar do aumento do tráfego de caminhões pesados e outras atividades industriais próximas às casas das pessoas. A Amazon e outros varejistas começaram a comprar armazéns em antigos bairros industriais que agora são residenciais.
A construção de armazéns (não fora) já era prática comum em lugares densos como Tóquio e Cingapura. A tendência está finalmente chegando aos EUA à medida que os desenvolvedores transformam escritórios desatualizados e espaços de varejo em armazéns, principalmente para produtos de comércio eletrônico. Em 2016, a gigante da indústria de armazéns Prologis construiu um armazém de vários andares em Seattle, o primeiro nos EUA. Os armazéns foram convertidos de antigos prédios de escritórios nos subúrbios de Chicago e Somerset, Nova Jersey.
Mais estão sendo planejados à medida que a Amazon e outros vendedores de comércio eletrônico lutam por mais espaço para atender ao aumento da demanda de produtos dos compradores on-line. Em 2021, os preços típicos de aluguel de espaço de armazenamento nos EUA e Canadá aumentaram 18% em relação ao ano anterior.
Converter espaço de trabalho em espaço de vida
A conversão de edifícios de escritórios em condomínios e apartamentos também é comum há décadas, mas quase todas essas reformas ocorreram caso a caso. Os desenvolvedores obtiveram aprovação para algumas conversões de alto nível que acreditavam ser lucrativas, como os icônicos escritórios art déco no centro de Los Angeles convertidos em apartamentos no início dos anos 2000 e o Trump International Hotel and Tower em Manhattan, anteriormente o Gulf and Western Office Building . .
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Mas agora as cidades, muitas vezes a mando do setor imobiliário, estão explorando a aprovação de conversões em maior escala. Em março, a governadora de Nova York Kathy Hochul e o prefeito Eric Adams manifestaram interesse em converter os prédios de escritórios do centro de Manhattan em apartamentos. A proposta de orçamento de estado de Hochul incluía uma proposta de revisão da lei de construção residencial que facilitaria a conversão de escritórios. Em uma audiência pública em março, o chefe de planejamento de Eric Adams, Dan Garodnick, disse que o governo estava analisando as conversões como uma possível solução para criar moradias mais acessíveis na cidade. O Conselho da Cidade de Nova York aprovou uma lei em 2022 exigindo que a cidade “estude opções e faça recomendações” para edifícios comerciais que possam ser convertidos em apartamentos.
Um estudo de 2021 descobriu que a conversão de apenas 10% dos edifícios da área poderia criar 14.000 novos apartamentos. Um estudo semelhante do Condado de Los Angeles realizado em abril de 2022 descobriu que as conversões de hotéis e escritórios poderiam adicionar mais de 72.000 unidades à oferta de moradias da região.
O problema é que não há dois prédios iguais e nem todos podem ser facilmente convertidos em residências, explica a Dra. Tracy Hadden Loh, membro do programa de metrô do Brookings Institute. Os edifícios de escritórios geralmente não são construídos com os requisitos adequados de luz e espaço necessários para atender aos padrões do código de construção para espaços de estar, como quartos. “Muitos desses escritórios desatualizados têm espaços escuros estranhos no interior, e isso significa que a adaptação deles é complicada porque cidades diferentes têm requisitos de código de construção diferentes”, diz Loh.
Isso significa que os projetos de conversão podem se tornar caros rapidamente. Um estudo (pdf) de projetos de reutilização adaptativa na Califórnia descobriu que eles tendem a ser mais caros do que novas construções e tendem a enfrentar custos inesperados no processo de construção. A remodelação de um edifício de escritórios em São Francisco envolveu a reconstrução quase completa da estrutura estrutural para adequá-la aos códigos de terremotos e refazer a fachada porque não tinha janelas de abertura.
Facilite as conversões de escritórios nas cidades
Isso significa que a conversão em massa de edifícios de escritórios não acontecerá por conta própria, diz Matt Vance, economista sênior e diretor de pesquisa multifamiliar da CBRE. Uma combinação de fatores é necessária para tornar essas conversões lucrativas para os desenvolvedores: uma localização e planta baixa atraentes, leis de zoneamento favoráveis e financiamento inicial do negócio.
Vance argumenta que os governos locais devem ajudar a identificar e financiar esses projetos de conversão. “De certa forma, parece inevitável que teremos que contar com um sistema de parceria público-privada”, diz Vance. “[Partnerships] pode fazer sentido se eles puderem trazer as pessoas de volta para essas áreas da cidade [that are now business districts]e fornecer a eles opções residenciais e as comodidades de varejo que os locatários de hoje estão procurando.”
O impulso das conversões está crescendo. Um relatório da RentCafe descobriu que em 2021, as cidades dos EUA viram mais de 150 projetos de conversão de apartamentos, e 41% deles eram antigos prédios de escritórios. No total, aproximadamente 7.400 unidades de apartamentos foram criadas a partir de conversões de escritórios em 2021, mais de seis vezes o número de unidades criadas uma década antes.
Adaptar edifícios para atender à demanda de como as pessoas querem usá-los será uma parte necessária de como as cidades se adaptam ao futuro. “Haverá cidades no futuro, e essas cidades não estarão cheias de fantasmas assombrados de prédios de escritórios vazios”, diz Loh.
