A habitação nos EUA em 2023 não será nem um mercado de compradores nem um mercado de vendedores

O Federal Reserve atingiu os dois lados da o mercado imobiliário em 2022. O aumento das taxas de hipoteca manteve as compras de casas fora do alcance de muitos, enquanto os custos de construção mais altos tornaram mais difícil para os vendedores reduzir os preços das novas casas.

Associação Nacional de Construtores de Casas (NAHB) declarado uma recessão no mercado imobiliário em agosto. (As indústrias podem passar por recessões enquanto a economia como um todo não está em recessão.)

O economista-chefe do NAHB, Robert Dietz, cita dados para apoiar essa afirmação: as vendas de casas existentes, os pedidos de hipotecas e o início de residências unifamiliares caíram um terceiro ano a ano. “Estamos vendo as leituras mais baixas da década para quase todos os índices que você pode imaginar para a habitação”, diz Dietz.

Normalmente, isso levaria a uma queda de preço. Mas em 2023, com o mercado ainda não se recuperando de dois anos de atrasos na cadeia de suprimentos? Prepare-se para algo menos tradicional.

Os preços das casas continuarão a subir em 2023

De acordo com o NAHB, as despesas de construção aumentaram 35% desde a covid, enquanto as taxas de hipoteca dobraram. Os altos custos e taxas de juros deixaram as construtoras com menos compradores e mais despesas.

Alguns construtores conseguiram oferecer descontos nos preços das casas por causa dos lucros que estavam obtendo no auge do mercado. O John Burns Real Estate Consulting Group, que acompanha os lucros dos construtores, descobriu que suas margens em 2022 foram de 27,3% e 28% no terceiro e segundo trimestres, respectivamente, diz Eric Finnigan, diretor de produtos para construção em John Burns. Em um ano típico, essas margens são em média de 20% ou 21%.

As construtoras venderam a preços extraordinariamente altos no início da pandemia devido à alta demanda e baixa oferta. E muitos construtores não precificavam as casas antes de estarem prontas para vender porque os preços voláteis dos materiais os deixavam inseguros quanto ao preço a cobrar, disse Finnigan.

De acordo com dados da pesquisa NAHB, um terço das construtoras baixou seus preços em resposta à demanda em queda, com um corte médio de 8%. Mas a maioria das construtoras está aumentando ou mantendo seus preços.

“Os vendedores acharam difícil aceitar a rapidez com que o mercado imobiliário estava mudando”, diz Ali Wolf, economista-chefe da empresa de pesquisa do mercado imobiliário. Zonda. “Essa desaceleração persistiu por seis meses em muitos mercados em todo o país. Ainda há muitos consumidores que querem ter uma casa própria, mas não estão dispostos a comprar.”

O que é mais comum do que reduzir os preços das casas agora são incentivos para os compradores, como oferecer um redução da taxa de hipotecaem que o mutuário paga mais dinheiro adiantado para obter uma taxa de juros mais baixa, diz Dietz.

Pode ser por isso que Realtor.com ainda esperando o preço médio das casas suba 5,4% no próximo ano em uma base anual, ou porque Zillow espera que os preços médios das casas caiam apenas 1% em 2023.

Construção de apartamentos vai desacelerar em 2023

O Federal Reserve geralmente enquadra seus aumentos nas taxas de juros como uma forma de desacelerar a demanda para alinhá-la. com a oferta Mas os aumentos nas taxas de juros reduzem a demanda e a oferta de novas residências, e os custos de financiamento aumentam não apenas para hipotecas, mas também para empréstimos necessários para desenvolver terrenos para novas construções.

Quando o início de residências unifamiliares caiu em 2022, a construção de apartamentos foi um ponto positivo para a indústria da construção. Mas, à medida que as condições financeiras se tornam mais apertadas, o mercado de trabalho diminui e os aluguéis caem, os construtores também se tornarão mais cautelosos com projetos multifamiliares, diz Dietz.

O que a indústria da construção vai priorizar então? Dietz diz que a reforma provavelmente dominará o setor, assim como as residências unifamiliares construídas para aluguel, que representaram 3% do mercado de construção residencial em 2019 e agora representam 12%, já que muitas famílias ainda precisam de casas, mas não podem. pagá-los. Compre um.

A dor da cadeia de suprimentos ainda não vai embora

Uma das maiores histórias em 2022 para a economia dos EUA foi que a maior parte do mundo financeiro subestimou o quão difícil seria para as cadeias de suprimentos globais se recuperarem das paralisações de 2020 e 2021.

Em dezembro de 2021, 90% dos construtores disseram à Zonda que estavam passando por interrupções, diz Wolf. Em dezembro de 2022, esse número caiu para 48%.

“Não estamos nem perto dos níveis pré-pandêmicos, mas já passamos do pior ponto de desafios de abastecimento”, disse Wolf.

Enquanto o preço da madeira aumentou e depois esfriou em 2021, o preço de outros materiais de construção subiu. Os construtores lutaram para encontrar todo o restante que uma casa precisa, incluindo a pia da cozinha. Um terço dos entrevistados recentemente disse à NAHB que estão enfrentando escassez de transformadores elétricos. Os construtores disseram a John Burns que janelas e eletrodomésticos também têm backup, diz Finnigan.

“Acho que veremos uma melhoria gradual até 2023”, à medida que as cadeias de suprimentos se fortalecerem, diz Finnigan. “No entanto, não sei se será algo próximo do normal.”

Melhoria lenta e constante nas taxas de hipoteca

As taxas de hipoteca começaram a melhorar para os compradores cerca de cinco ou seis semanas atrás, mas provavelmente não cairão abaixo de 5% em 2023, diz Jeff Tucker, economista da Zillow.

As estatísticas de Zillow sobre vendas pendentes de casas também mudaram. O número de casas com ofertas efetuadas e aceites diminuiu 32%, em termos homólogos, em novembro, o que compara com uma quebra de 38,3% no mês anterior.

“A trajetória não parecerá um rali em forma de V, mas o momento não está mais apontando para uma direção consistentemente pior”, diz Tucker.

Projeto de lei de infraestrutura de Biden pode salvar construção em 2023

Os efeitos de uma recessão imobiliária prolongada vão prejudicar a capacidade da indústria da construção de produzir mais casas no longo prazo. Já, 18% das construtoras residenciais estão dizendo à Zonda que estão demitindo funcionários, mesmo que a indústria de construção mais ampla ainda esteja adicionando empregos, diz Wolf.

Os gastos da Lei de Infraestrutura Bipartidária começarão a entrar na economia em 2023, com os maiores efeitos no emprego ocorrendo em 2024 e 2025, diz Mark Zandi, economista-chefe da Moody’s Analytics. No auge, os gastos do projeto de lei adicionarão 800.000 empregos em construção, manufatura e transporte à economia, de acordo com estimativas da Moody’s.

“Isso torna menos provável que entremos em uma [broad] recessão”, disse Zandi. “Estaremos mais vulneráveis ​​no segundo semestre de 2023 e, se entrarmos em recessão, ela será mais curta e menos severa.”