Quando as ordens de “abrigo no local” entraram em vigor em março de 2020, as autoridades municipais e estaduais dos EUA se esforçaram para tirar os sem-teto das ruas e dos abrigos superlotados durante a pandemia de covid-19. Uma de suas principais estratégias era alugar quartos de hotel não utilizados ou comprar hotéis e motéis inteiros para moradia permanente.
Em sua pressa, os legisladores propuseram uma solução de longo prazo para os sem-teto que os defensores vêm pedindo há anos: fornecer às pessoas moradia primeiro (pdf) sem os pré-requisitos que normalmente acompanham a assistência aos sem-teto, como requisitos de emprego e tratamento para abuso de substâncias. Agora, cerca de dois anos após a crise inicial, estamos começando a ver alguns resultados iniciais de lugares que cumpriram esses planos e outros que ainda estão tentando tirá-los do papel.
Tanto Nova York quanto Califórnia dedicaram centenas de milhões de dólares a seus programas habitacionais de emergência. No entanto, apenas a Califórnia conseguiu comprar dezenas de prédios e transferir milhares de moradores de rua para moradias seguras e estáveis. Os fundos de Nova York permanecem em grande parte não gastos quase dois anos depois.
Os programas de Nova York e Califórnia demonstram que é difícil, mas não impossível, que os estados ajam rapidamente para criar mais moradias em uma crise e então codificar medidas emergenciais em políticas habitacionais. Uma nova análise dos programas do Terner Center for Housing Innovation da Universidade da Califórnia em Berkeley mostra que tentativas bem-sucedidas de criar moradia por meio da conversão de hotéis existentes precisam de vontade política para alterar rapidamente a regulamentação existente e investimentos de longo prazo dos desenvolvedores. orçamentos para sustentar projetos após o término do financiamento de emergência inicial.
Mas, se realizadas a longo prazo, as conversões de hotéis podem ser uma maneira mais econômica de criar casas do que construir do zero.
A rápida disseminação de conversões de hotéis na Califórnia
Como parte de um nível sem precedentes de financiamento estadual para iniciativas de sem-teto em 2020, o governo do estado da Califórnia emitiu US$ 800 milhões em subsídios para a primeira rodada de seu programa Homekey dedicado à moradia de longo prazo para os sem-teto. A Califórnia acabou comprando quase 100 prédios, a expansão mais rápida de moradias de apoio na história moderna do estado, de acordo com o Terner Center for Housing Innovation.
No total, o estado adquiriu 94 imóveis desde julho de 2020, criando cerca de 6.000 unidades habitacionais e abrigando 8.264 pessoas. As conversões custam aproximadamente US$ 200.000 por unidade, o que ainda é menos da metade dos US$ 500.000 normalmente necessários para construir novas habitações de baixa renda na Califórnia. Embora não seja suficiente para aliviar a crise dos sem-teto da Califórnia (mais de 160.000 pessoas ficaram desabrigadas no estado em 2020), legisladores estaduais (pdf) e pesquisadores da Universidade da Califórnia em Berkeley veem isso como uma estratégia promissora sobre como criar algumas moradias em uma maneira econômica.
Os planos frustrados de Nova York
Em contraste, o Legislativo do Estado de Nova York aprovou uma medida semelhante, a Lei de Habitação de Nossos Vizinhos com Dignidade, para comprar hotéis problemáticos na cidade de Nova York em agosto passado. O programa de US$ 100 milhões destinava-se a converter os edifícios em habitações permanentes a preços acessíveis de propriedade e operadas por organizações sem fins lucrativos. No entanto, quase um ano depois, nenhuma nova compra foi feita.
O programa promissor parou devido a barreiras regulatórias para comprar e converter as propriedades. Empreendedores de habitação a preços acessíveis dizem que foram prejudicados por regras de zoneamento locais restritivas e códigos de construção que limitam o que pode ser considerado habitação que a nova legislação não fez nada para mudar, de acordo com a Bloomberg.
Os legisladores estaduais estão cientes do problema. Membros da Assembleia de Nova York disseram que voltarão sua atenção para melhorar essa lei depois de aprovar um novo orçamento em 1º de abril. Um rascunho anterior do orçamento executivo do estado apresentado pela governadora Kathy Hochul incluía disposições para facilitar as conversões de hotéis.
Mas as mudanças regulatórias provavelmente chegarão tarde demais. Com o crescimento da indústria do turismo de Nova York, os desenvolvedores de moradias populares agora estão competindo com investidores que procuram comprar hotéis para seu propósito original, elevando os preços.
O segredo do sucesso imobiliário
Muito do sucesso da Califórnia veio da velocidade com que foi realizado, argumentam pesquisadores do Furman Center da Universidade de Nova York, que estudaram a iniciativa para um white paper sobre conversões de hotéis em Nova York.. Graças à urgência da pandemia, o estado simplificou os processos de compra de edifícios trabalhando em estreita colaboração com governos locais e autoridades habitacionais, que conheciam melhor suas populações de sem-teto e mercados imobiliários. A linguagem legislativa do Homekey também foi estruturada com flexibilidade regulatória que permitiu que os conselhos ignorassem os processos de aprovação local e os regulamentos ambientais ao comprar edifícios.
O estado agora está dobrando o seu sucesso. Em 2022, a Homekey foi financiada com outros US$ 1,45 bilhão para 2022, a maioria derivada de fundos do American Rescue Plan 2021. Esse dinheiro permitirá que o programa continue a crescer nos próximos anos, mas acabará em 2026. Uma vez o dinheiro federal acabar, caberá à Califórnia e suas localidades encontrar o orçamento para continuar operando os sites Homekey.
