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Por que esse ciclo de aperto é tão brutal para o mercado imobiliário dos EUA?

Os esforços do Federal Reserve dos EUA para controlar a inflação estão atingindo fortemente o mercado imobiliário dos EUA: no mês passado, o emprego na construção residencial caiu 4,5%. Em maio, o número de novas residências caiu 7% e o número de novas residências caiu 14%.

Indiscutivelmente isso é muito difícil. Quando o Federal Reserve começou a subir em março, o custo médio dos empréstimos para comprar uma casa com hipoteca de taxa fixa de 30 anos já estava subindo, mas subiu para 5,8% em junho. Agora, caiu ligeiramente para 5,3%.

No pico recente da taxa de fundos federais, 2,4% em 2019, as taxas de hipoteca não ultrapassaram 5%. Hoje, o Fed está pagando aos bancos 1,2% sobre seus depósitos. A última vez que os empréstimos imobiliários foram tão caros foi quando a bolha imobiliária estourou em 2008.

E embora os preços das casas possam cair com menos compradores, eles ainda não caíram muito. Isso deixa potenciais compradores de primeira viagem se sentindo excluídos do mercado em um momento em que a acessibilidade da habitação está no centro dos desafios econômicos dos Estados Unidos. O setor de construção residencial também é uma parte fundamental da economia americana mais ampla, impulsionando a demanda por mão de obra qualificada, bens básicos e utensílios domésticos.

Por que as taxas de hipoteca dispararam?

A situação é diferente agora dos recentes ciclos de aperto por várias razões, de acordo com Michael Neal, especialista em finanças domésticas do Urban Institute. Um grande problema é a inflação: os credores de taxas fixas sofrem mais quando a inflação aumenta, então eles vêm aumentando os preços diante da inflação persistente. O Fed também permitiu que suas participações em títulos lastreados em hipotecas caíssem, o que significa que os credores hipotecários têm menos compradores para seus empréstimos.

Finalmente, há o efeito das próprias declarações do Fed sobre o que fará a seguir: o último ciclo de altas foi uma tentativa de trazer lentamente a economia de volta ao normal após a Grande Recessão. Desta vez, o presidente do Fed, Jay Powell, deixou claro que seu objetivo é quebrar a inflação e que os credores o estão levando a sério.

No entanto, quanto mais sério o Fed é sobre altas, mais motivos há para se preocupar com uma recessão. El aumento de los alquileres ha generado preocupaciones sobre la inflación, pero la naturaleza complicada de medir los costos de la vivienda significa que es probable que la Reserva Federal esté detrás de la curva: analiza principalmente un promedio de todos los alquileres, no los arrendamientos firmados em tempo real.

E as taxas não são a única coisa que impulsiona os custos de moradia. Restrições à construção em áreas de alta demanda, dificuldades na obtenção de madeira e outras matérias-primas e a concorrência de grandes fundos de hedge estão elevando os preços das casas de uma forma que o Fed pouco pode fazer para combater.

Este tempo é diferente?

As pessoas que já possuem uma casa têm a sorte de ter a cobertura da inflação em uma das maiores despesas domésticas. Mas os locatários enfrentam dificuldades para comprar sua primeira casa: o empréstimo para comprar a atual casa média de US$ 428.700 nos EUA com uma entrada de 20% custa cerca de US$ 1.446 por mês a 3%, mas US$ 1.904 por mês a 5,3%, quase US$ 500 a mais por mês, e um adicional de $ 165.000 ao longo da vida do empréstimo.

Uma preocupação é que isso seja um retorno ao normal: uma taxa de hipoteca de 5% ou 6% não seria incomum no início dos anos 2000, e teria sido francamente barata na década de 1990. se beneficiou tanto das baixas taxas de juros quanto da baixa inflação. Enquanto o Federal Reserve visa acabar com a inflação com taxas mais altas, a questão é se as taxas permanecerão tão altas no futuro.

Os mercados não estão apostando nisso, pelo menos não com títulos de prazo mais longo com taxas de juros mais baixas. A grande questão é se tendências mais amplas conspirarão para empurrar as taxas de volta para baixo. A desaceleração do crescimento populacional e as restrições à imigração limitarão o crescimento econômico e prepararão o terreno para taxas mais baixas no futuro, a menos que o crescimento da produtividade acelere.

“Há muito pouca evidência das décadas de 1980 ou 1970 de que as taxas de hipoteca se estabilizem em uma taxa específica”, explica Neal. “O que vimos, em vez disso, é que as taxas de hipoteca estão caindo no longo prazo.”

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