A Blackstone, gigante de private equity e proprietária corporativa de US$ 84 bilhões, acaba de fazer seu maior investimento em moradias estudantis com a aquisição de US$ 13 bilhões da American Campus Communities. O acordo, divulgado pela primeira vez pelo Jornal de Wall Street na terça-feira (19 de abril), significa que a maior incorporadora de habitação estudantil de capital aberto do país dos EUA aumenta os lucros aumentando os aluguéis ou, às vezes, cortando os serviços de construção.
Para a Blackstone, que já possui milhares de unidades habitacionais estudantis no valor de mais de US$ 7 bilhões em seu portfólio, o acordo é uma oportunidade de dobrar uma área de imóveis onde a escassez é particularmente aguda. Para milhões de estudantes universitários que procuram moradia perto do campus, isso poderia criar mais opções de moradia em meio a uma escassez crítica, mas talvez ao preço de aluguéis mais altos.
Por que a moradia estudantil atrai investidores corporativos?
A American Campus Communities possui 166 propriedades localizadas em cerca de 71 grandes campi universitários nos EUA, incluindo a Universidade do Arizona e a Universidade Butler. Eles constroem e gerenciam complexos habitacionais projetados especificamente para estudantes, que normalmente vêm pré-mobiliados e podem ser alugados por pessoa, por período, em vez de um aluguel de apartamento típico.
A moradia estudantil é considerada “à prova de recessão” dentro do setor porque a demanda cresceu historicamente junto com o aumento das mensalidades da faculdade. Embora o aprendizado remoto tenha mudado radicalmente esse modelo, espera-se que as matrículas nas faculdades aumentem na próxima década, à medida que os alunos retornam ao campus.
No entanto, como em grande parte do setor imobiliário, a construção de novas moradias estudantis não acompanhou o ritmo da demanda. Entre 2016 e 2018, as universidades americanas adicionaram menos de 20.000 novos leitos universitários (pdf) por ano, abaixo dos cerca de 60.000 novos leitos em 2001, de acordo com a National Multifamily Housing Coalition. Isso fortaleceu o mercado privado de moradia estudantil e criou uma situação terrível para estudantes com poucas opções em torno das universidades.
Escassez de moradia estudantil
A crise de moradia estudantil tornou-se tão grave que muitos estudantes ficaram desabrigados. O mais famoso é que estudantes de diferentes campi da Universidade da Califórnia regularmente se viram dormindo em carros, esbarrando em amigos e amontoados em apartamentos e casas. De acordo com um relatório de 2020 da UCLA, 1 em cada 20 estudantes da Universidade da Califórnia ficou desabrigado. Para estudantes de faculdades comunitárias, o número foi de 1 em 5. A Universidade da Califórnia foi recentemente condenada a suspender as matrículas até que possa aumentar suas moradias no campus.
À medida que as universidades lutam por financiamento inicial e aprovação regulatória para construir mais novas casas por conta própria, os desenvolvedores privados estão aproveitando a oportunidade para intervir. A ACC se destacou desenvolvendo moradias estudantis para grandes campi que tiveram um crescimento de matrículas nos últimos 20 anos (eles só trabalham com vagas com um mínimo de 15.000 alunos).
Agora, com o apoio da Blackstone, a empresa planeja continuar expandindo. Em um comunicado anunciando a notícia, o CEO da ACC, Bill Bayless, chamou a aquisição de uma oportunidade de “aumentar nosso negócio principal e buscar oportunidades inovadoras adicionais”. A empresa ainda não fez nenhum anúncio sobre exatamente onde realizará novos empreendimentos, mas um executivo da Blackstone que supervisiona as aquisições de imóveis nas Américas reconheceu a necessidade de novas moradias estudantis e sugeriu que a empresa de US$ 84 bilhões o financiaria. “Nosso capital perpétuo permitirá que a ACC invista em seus ativos existentes e crie novas moradias muito necessárias nos mercados universitários”, disse a empresa em comunicado após a aquisição.
