A onda de boicotes de hipotecas na China expôs o estado precário do setor imobiliário do país.
Centenas de milhares de proprietários revoltados se recusaram, pelo menos temporariamente, a fazer pagamentos de hipotecas para protestar contra a paralisação da construção por parte das incorporadoras. Isso significa que os fundos de desenvolvimento foram esgotados e os bancos correm o risco de perder cerca de US$ 350 milhões em empréstimos ruins. Funcionários do governo estão desesperados para parar o contágio, para que não prejudique o sistema financeiro do país.
Ao longo dos anos, um conjunto complexo de fatores construiu o setor imobiliário da China em bases instáveis. Desde o final do ano passado, os tremores se tornaram mais fortes e frequentes, ameaçando derrubar todo o castelo de cartas do setor imobiliário.
Wang Yongli, ex-vice-governador do estatal Banco da China, atribui esses problemas a um único mecanismo financeiro no coração dos mercados imobiliários da China: “hipotecas com características chinesas”.
“É apenas uma questão de tempo antes de explodir”
As hipotecas são geralmente empréstimos feitos por bancos a compradores de casas. Os compradores de casas fazem um adiantamento que cobre uma certa parte do preço da propriedade. O restante é coberto por um empréstimo hipotecário de um banco, que o comprador paga em parcelas regulares por um período determinado, acrescido de juros.
Não é assim na China. Cerca de 90% das novas propriedades na China foram pré-vendidas no ano passado. Isso significa que os compradores de imóveis precisam desembolsar dinheiro antes que as propriedades sejam construídas, enquanto os promotores imobiliários recebem grandes fluxos de financiamento praticamente sem juros. Além disso, os compradores na China normalmente são obrigados a pagar o preço total antecipadamente, dependendo dos projetos prometidos, renderizações, unidades de demonstração e datas de entrega.
A prática de vender casas com antecedência, escreve Wang, “atrai os empreendedores aos olhos dos bancos e do governo, e coloca todos os riscos sobre os compradores”. Enquanto isso, os desenvolvedores são incentivados a pré-vendar mais apartamentos para obter mais fundos sem juros para expandir ainda mais seus negócios.
Tudo isso funciona bem, desde que os preços dos imóveis não caiam e as pessoas mantenham a confiança no sistema. No entanto, uma vez que a confiança é abalada, as coisas podem desmoronar rapidamente. Agora, com os preços dos imóveis na China caindo, os custos de insumos aumentando e o número de projetos paralisados aumentando, os compradores de imóveis estão relutantes em continuar pagando hipotecas de propriedades que ainda não viram.
“Esse risco existe há muito tempo e se acumulou em grande número, e é apenas uma questão de tempo antes de explodir”, escreve Wang. “Seu surto é apenas uma questão de tempo”.
Sua solução proposta: corrigir as “mutações” nas hipotecas da China. Isso inclui eliminar a prática de pré-venda de propriedades pelo preço total e exigir que os desenvolvedores assumam mais riscos por atrasos nos prazos de construção.
No entanto, essas são soluções sistêmicas que dificilmente se materializarão da noite para o dia. Enquanto isso, as autoridades chinesas estão em modo de controle total de danos. Os períodos de carência para pagamento de hipotecas estão sendo considerados, e um fundo apoiado pelo banco central está em andamento para emitir 1 trilhão de yuans (US$ 148,2 bilhões) em empréstimos para desenvolvedores sem dinheiro.
